Dans les communes de plus de 200 000 habitants, la location de locaux meublés pour de courtes durées est soumise à une autorisation préalable qui peut être subordonnée à une « compensation » destinée à lutter contre la pénurie de logements.
Cette compensation consiste, pour le propriétaire qui propose une location de courte durée de type AirBnB, à transformer par ailleurs un autre bien ayant un autre usage en local d’habitation.
Par une délibération du 7 juillet 2017, Bordeaux Métropole a prévu que les locaux à transformer, appelés locaux de compensation, devaient présenter une surface équivalente à celle des logements loués et se trouver dans la même zone que ces derniers ou dans une zone davantage touchée par la pénurie de logements. Ainsi, les locaux de compensation doivent être situés dans le centre historique de la ville (zone A dite « intra-cours ») si la demande porte un bien situé dans cette zone, dans les zones A ou B (dite intra-boulevard) si la demande porte sur un bien situé en zone B et dans les zones A, B ou C (reste du territoire communal) si la demande porte sur un bien situé en zone C. En outre, la transformation du local de compensation doit intervenir de façon concomitante.
Le refus de Bordeaux Métropole d’abroger cette délibération a été annulé par un jugement du 19 octobre 2021 du tribunal administratif de Bordeaux qui a estimé qu’il émanait d’une autorité incompétente.
Saisie par l’association des hôtes de Bordeaux Nouvelle-Aquitaine, la cour confirme l’annulation prononcée par le tribunal pour vice de forme mais valide le principe du dispositif institué par Bordeaux Métropole. D’une part, elle estime qu’il ne porte pas une atteinte excessive au droit de propriété, à l’exercice duquel peuvent être apportées des limites justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi. La cour souligne à cet égard l’objectif d’intérêt général de maintenir la population résidente dans le centre historique d’une agglomération qui est en « zone tendue » compte tenu du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ainsi, alors que près de 20 000 demandes de logements ne sont pas satisfaites à Bordeaux, 6 000 logements sont proposés à la location pour le seul site AirBnB. Elle estime, dans ce contexte, que la difficulté de satisfaire à l’obligation de compensation dans le centre historique de Bordeaux ne rend pas le dispositif illégal.
D’autre part, la cour juge que le mécanisme institué par Bordeaux Métropole ne méconnaît pas le principe d’égalité. Elle estime justifié que ce mécanisme s’applique seulement aux propriétaires qui louent pour de courtes durées leurs résidences principales plus de 120 jours par an ou leurs résidences secondaires, ceux-ci participant davantage à l’assèchement du marché locatif que les propriétaires de résidences principales qui les louent moins de 120 jours par an.
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