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24 mai 2018

Des projets de constructions mitoyennes à Anglet appartenant à un même programme immobilier et présentant une certaine unité architecturale ne constituent pas un ensemble immobilier unique

Dans un arrêt rendu le 24 mai 2018, la cour administrative d’appel de Bordeaux juge que des projets de réalisation de trois bâtiments de logements collectifs et de 13 villas dénommés respectivement « résidence Anadara » et « Cottages d’Anadara » sur la commune d’Anglet, qui sont implantés sur des parcelles mitoyennes et présentent une certaine unité architecturale, ne constituent pas un ensemble immobilier unique mais des constructions distinctes ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles.

Ces projets pouvaient ainsi faire l’objet d’autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d’urbanisme est appréciée par l’autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

Ils n’étaient donc pas soumis à une autorisation de construire unique, comme le sont en principe les ensembles immobiliers uniques en application des dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme telles qu’éclairées par la jurisprudence du Conseil d’Etat du 28 décembre 2017, Société d'études et de réalisations immobilières et foncières 3B et autres, n° 406782, 411764, selon laquelle un tel ensemble « même composé de plusieurs éléments, doit en principe faire l’objet d’une seule autorisation de construire, sauf à ce que l’ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l’objet de permis distincts, sous réserve que l’autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l’ensemble des permis délivrés. ».

Pour considérer qu’il s’agit de constructions distinctes, la cour relève que ces projets sont physiquement séparés et que l’existence d’un local à poubelles commun et de réseaux communs ne suffit pas à constituer des liens structurels.

Elle relève aussi que s’il est constant que les terrains d’assiette des 13 « Cottages d’Anadara » sont enclavés et bénéficient d’un accès mutualisé avec les bâtiments de la résidence Anadara, cette circonstance ne suffit pas à regarder les constructions comme légalement nécessaires l’une à l’autre au regard des règles d’urbanisme, alors qu’une servitude de passage sur les parcelles voisines suffirait à donner un accès à la voie publique.

Elle relève enfin, et en tout état de cause, que l’autorité administrative a porté une appréciation globale sur les deux projets car, d’une part, elle était saisie en même temps des deux dossiers et les a instruits simultanément, et d’autre part, la notice explicative des cottages d’Anadara fait référence au projet d’aménagement Anadara et au local à poubelles commun et les plans des réseaux du dossier des Cottages d’Anadara représentent de manière simultanée la voie mutualisée et les réseaux d’eaux, d’électricité et d’assainissement communs aux projets.

Lire l'arrêt 16BX00643 dans sa version simplifiée

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